第239章 现实很骨感

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为何降低运营成本如此重要？

因为商诺说的没错，长租公寓公司的收入成本结构基本如下

、拿房成本；

、装修成本；

、运营成本；

、税务成本。

四项加总正好是，很难赚钱，稍有不慎就会亏钱。

关莎、、雁子谷公寓的拿房成本也是，即关莎房源的租入成本是市场价的成，其与房东签的租约为五年，装修和家电全包。

“税务成本这个省不了，想要获得额外的收益，就必须从装修成本和运营成本下手。”当时关莎这么跟沈俪讨论着。

“怪不得之前有长租公寓为了点装修费，用劣质材料，甲醛超标。”

“嗯，咱们绝对不这么干，一旦被查出来爆上新闻，整个生意都别走了。”关莎说。

正因如此，关莎装修用的都是环保材料，所以价格也并不便宜，当时关莎盯着成本核算表头都要炸了。

因为公寓运营第一年，村长雷叔这样一室一厅的毛坯房，关莎的装修成本就占了当年总收入的，萧杰小姨那种二室一厅简装过的房子好一些，装修成本为，三室一厅为，四室一厅为，这是不同房型装修成本占比的横向对比。

从结果上看，房间个数越多，装修成本占总收入的比例就越低，这是因为租客会随着房间个数的增加而增加，所以四室一厅整租过来再分组出去的利润是最高的。

关莎发现，随着公司运营年限的延长，经营多室一厅的房子优势非常明显。

如果就单一房型进行不同年份的纵向对比，单单就装修成本而言，若公司租出去的是一室一厅精装修的房子，装修成本第一年占总收入的，第二年及往后的几年因为不用重新装修，但收入还在增长，故装修成本占比数额下降至，第三年继续下降，均摊后占比是，第四年是，第五年就是。

这是最差的情况，因为这是假设关莎的所有房子都是一室一厅。

二室一厅的房子五年装修均摊成本占比约为，三室一厅为，而四室一厅直接降至。

关莎计算的时候其实装修费包括家电一同算了进去，也同时考虑了装修费会随着房屋面积增加而增加的情况，当然，这么算有个前提假设，那就是年内房子无需重新装修，且家电也无需重新采购，二室一厅以上的房子不可以是毛坯房。

这个计算表做出来以后沈俪也看过，她说，“还是四室一厅的赚得多。”

“嗯。”关莎同意，“但这不现实。”

“是的，不现实。”沈俪无奈一句。

沈俪和关莎跑市场跑了这么久，市场究竟是怎样她也摸了个大概。

其一，市场上核心地段根本就没有那么多四室一厅的房子放出来，三室一厅的都比较少，青阳因为人口众多，开发商从建房的时候做的更多的就是两室一厅或者一室一厅。

其二，四室一厅虽然价差大，利润高，但是需要的保洁费和家电费用也更高。

谷盷&ltspa&gt　　其三，四室一厅的房子没有一室一厅的容易租出去。道理很简单，一室一厅空间个人独享，就算把大厅隔开，也只用忍受一个室友，但四室一厅可能要与四个室友相处，且公共区域均摊面积更小，所以这种户型并不是单身租客的首选。