第二部 国企风云 012章 开盘现场

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王尘在中食集团姑苏公司所负责的项目，是一个占地一千亩的别墅大盘，总建筑面积28万方，这个项目从2009年开始正式开发，一直到王尘从这家单位离职后三年，才卖完，整个开发周期长达十年。

如果是换做一个运营能力强的开发商来操盘的话，在房地产最黄金的十年，正常两三年即可开发完毕，而放在中食集团这样的国企，却整整花了三四倍的时间，慢悠悠，不急不躁，听天由命。十年，后来老同事们开玩笑说：“抗日战争都结束了，而这个项目却还没有结束”。

在这个项目里，王尘做遍了各种各样的别墅产品，大独栋，中独栋，小独栋，类独栋，联排，双拼，叠加，英式，法式，西班牙，意大利。各种混搭，各种组合玩了一个遍。最夸张的是，在一个标段里面，只有84套房子，竟然就出现了四种立面风格的户型，难以想象，但是，在十年前，却也不是什么不可接受的事情了。

记得张玦第一次带王尘到项目上的时候，说了好多这个项目发生的轶事，比如说，当时最初做这个项目规划的时候，请的外国设计师，一个户型八十万的方案费用，整个方案费一千多万，一个老外面对八个甲方提意见，现场手绘调整，一次而过；比如说，某个山西煤老板，看上了一套沿湖的小独栋样板房，一定要买这套，买完后，第一时间就把花了三四百万的装修给砸掉了，自己重新来，那个时候，这个装修费用快抵得上房子本身的价格了；再比如说，某某领导的秘书，花了一千多万，在湖边买了一套七百平的大独栋，是为了送给他的姐姐；还有就是，某个卖别墅的售楼处姑娘，长得比较漂亮，卖着卖着别墅，最后自己成了当时所卖房子的主人……等等等等，初入行的王尘，听着新鲜而又刺激。

因为市场下行，前期项目独栋销售情况不容乐观，所以这一次，公司决定开发中间一部分联排项目，大概两万多方，来探一下市场的底。

新来的市场总监，名叫方真。方真是一个痞里痞气的营销总监，身上有一股匪气，但作为营销人，只要能把房子卖出去，能超额的完成销售指标，无论你是什么样的人，你的学历如何，经历如何，性格如何，这都不是关键因素。

方真的到来，确实给死气沉沉的姑苏公司注入了一股良药。

当时他大胆的提出，一个是，做别墅，哪怕是联排或者是叠加，都要独门独院，有天有地有花园；第二，必须要提高赠送，加大附加值；第三，要严控总价，把面积做下去，让更多的人买的起。

所以，就有了后来的户型设计，王尘参与了全部的过程开发，赠送连廊，赠送挑空，赠送露台，赠送阁楼，赠送花园，赠送各种各样的阳台，后来出租车广播，道旗，路上的高炮广告牌上，都出现了买一套送一套的字样，可以想象，当时的偷面积是多么的疯狂，业主买一套一百八十平米的双拼，自己改改建建，使用面积能达到三百多平米了。而正是因为这一次的疯狂偷面积，损了一万多方的容积率，一万多方的货值，那个时候值一个多亿，也为后来的规划变更埋下了伏笔。

另外，还第一次在项目上做出了90墅概念的叠墅，对外推广价格是83万起，周边的老百姓听到，83万能买套叠墅，第一时间就被震惊到了，其实，开发商的套路，大家都懂，看着是83万，在“万”字的右下角，有个拿放大镜都找不到的“起”字，确实可以83万买一套，可是也只有一套是这个价格的，这一套往往是位置最不好，采光最不好，靠近配电房，花园面积小等等各种不利因素叠加的产品。但是，营销的目的已经达到了，因为他第一时间的吸引了购房者的眼球。