32.民的盛宴

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住宅用地是b较吃香的，因为在现在这个模式下，高周转才是生存之道，用贷款拿地，拖欠土建的资金把房子造起来，等半年或一年之后房价上涨脱手把贷款还上，几乎是空手套白狼，就算这个周期稍微长一点，房价上涨的红利远远把利息抛在后面了，高负债率是这种企业的通病，只是花银行的钱不是每个人都能做的。

商业用地顾名思义只能开发商业用途，造了商铺要么抛售，要么自持，以现在这里人流还不成气候的条件下，大家都不是傻瓜，商铺起码要养五六年以上，这么长的时间会让有意愿投资的人望而却步，住宅起码是刚需，而且再不济还能自己住，商铺难道买了都自己去开店不成？所以感兴趣的人不多，开发商业用地几乎是无利可图，也就是那些没有背景的小地产开发商才有兴趣，来捡些小秦他们看不上的剩饭，所以小秦看张平好像很有兴趣的样子不免有些好奇。

明人不说暗话，张平也不和小秦兜圈子，“你看我们的规划，都是T量很大的住宅小区，就算有些沿街的商铺，那也不成气候，以后人口大量涌入，这里需要一个大型的商业中心，等到了这个时候，那就一铺难求了。”

小秦又不是傻瓜，这个道理，张平不说也懂，只是基于高周转的原因，这种开发是J肋一般的投资，虽然说贷款很容易，但是也不能这么花的，除非这个回报率是高于或等于现在的住宅开发，他才会有兴趣，张平要拉自己的意图很明显，他想看看张平还有什么牌能打动自己。

张平也知道按正常模式，就算自己说的天花乱坠也打动不了小秦，只有在特定的条件下的C作才有可能盈利，那就是他接下来要说的。

“那块出让的商业用地面积b较小，有点高不成，低不就的状态，所以现在有明确意向的人都不多，我们可以利用这点来做文章，降低出让的资金要求和资金b例。”

小秦不置可否，这种常规C作当然能办到，但是不可能没有成本，如果代价很高那还是不划算。

“这只是一个方面，小秦，以后这里是高档商品房的区域，这么小的商业用地肯定不够用，这里需要一个大型的商业中心，才能容纳以后这么多人口，这个商业中心我们只要捂几年之后收益肯定会超过这些住宅开发的收益。”

住宅开发是一次X的，商业是可以持续割的韭菜，这点小秦当然知道，但是这个钱那里来，这个才是问题的所在。

“我看到旁边有个镇办的工厂，已经亏损好几年了，也就这块土地还能值点钱，而且面积很大，把工业用地转成商业用地的难度要小很多，我们可以拉上这个工厂一起开发这个商业用地，以他们的资产打包后做抵押去银行贷款，然后在手续的问题上拖上个几年，等周围的住宅成规模了我们再开发，这样可以不花我们一分钱。”

张平把具T的流程和方法，还有远期的大概规划给小秦解释了一遍，小秦0着自己的下巴想了一会，这么C作不是不行，对不是圈子里的人来说，想要开发这个项目，估计可以Si很多遍，但是作为这个镇上圈子里的人，还真不是事情，特别是他爸爸已经去了区里的实权部门，想要巴结自己的人一大把，主要是不花钱的项目，确实可以试试。

“我去落实落实，看看能不能行，你等我回音吧。”

民的盛宴已经开始，张平努力地想要坐上这个宴席，而不是只是旁观者。